Zu Beginn der Corona-Pandemie und auch jetzt entschieden die Landesregierungen das öffentliche Leben so weit es ging herunterzufahren, um die Verbreitung des Corona-Virus einzudämmen (Lockdown). Dies hat und hatte zur Folge, dass viele Händler ihre Ladenlokale schließen mussten und es dementsprechend zu erheblichen Umsatzeinbrüchen kam. Um die finanziellen Einbußen abfedern zu können erklärten sich einige Vermieter bereit, auf die Mietzahlungen zu verzichten oder diese zu stunden. Dort, wo eine Vereinbarungen zwischen den Parteien nicht möglich erschien, minderten die Mieter die Mieten mit der Argumentation, das Ladenlokal als Mietobjekt sei aufgrund der staatlichen angeordneten Zwangsschließungen nicht entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung nutzbar. Aus diesem Grunde seien die Mieter auch nicht verpflichtet Miete zu zahlen.
Es war nur eine Frage der Zeit, bis die ersten Urteile veröffentlicht werden, die sich mit diesem Problem auseinandersetzen. Wer jetzt gedacht hat, die Frage der Rechtmäßigkeit einer Mietminderung sei nunmehr durch die Entscheidungen der Gerichte geklärt, wird enttäuscht sein. Anbei die bisher bekannten Urteile zu diesem Thema:
1. Landgericht Frankfurt am Main (Urt. v. 05.10.2020, Az.: 2-15 O 23/20):
Die staatlich verordnete Schließung/Lockdown eines Einzelhandelsgeschäfts stellt keinen Mangel der Mietsache dar und berechtigt aus diesem Grund auch nicht zur Minderung der Miete. Es liegt auch keine Störung der Geschäftsgrundlage vor, die zu einer Reduzierung der Miete über eine Vertragsanpassung berechtigen, würde, da die Schließung des Einzelhandelsgeschäfts für die Mieterin nicht unzumutbar gewesen sei. (Urteil ist noch nicht rechtskräftig!)
2. OLG Karlsruhe (Urt. v. 24.02.2021, Az.: 7 U 109/20):
Nach dem Urteil des OLG Karlsruhe begründet eine Corona-bedingte Schließung des Ladenlokals keinen Mietmangel, berechtigt die Mieter allerdings, eine Vertragsanpassung des Mietvertrags zu fordern. Dies setzt jedoch voraus, dass die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwer wiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt.
3. Landgericht München I (Urt. v. 22.09.2020, Az.: 3 O 4495/20):
Nach dem Urteil des Landgerichts München I vom 22.09.2020 liegt in der staatlich angeordneten Schließung der Ladenlokale durch eine behördliche Anordnung ein Mietmangel vor, da durch die Zwangsschließung die Mietsache nicht vertragsgemäß als Einzelhandelsgeschäft genutzt werden kann. Die Höhe der Mietminderung orientiert sich am konkreten Umfang der Einschränkung (im vorliegenden Fall wie folgt: April 80 %, Mai 50 %, Juni 15% Minderung möglich). (Urteil noch nicht rechtskräftig!)
4. Landgericht München I (Urt. v. 05.10.2020, Az.: 34 O 6013/20):
Das Landgericht München I entschied in dem vorliegendem Fall zu Gunsten der Mieterin. Gegenstand des Verfahrens war nicht die Frage einer möglichen Mietminderung, sondern, ob die Mieterin einen Anspruch auf Anpassung der Miete geltend machen kann (Sogenannte: "Störung der Geschäftsgrundlage"). Das Landgericht München I bejahte die Frage mit der Begründung, dass ein Festhalten an der unveränderten Miete für die Mieterin unzumutbar wäre.
Hinweis für die Praxis:
Die Frage, ob eine Mietminderung oder eine Anpassung der vertraglich geschuldeten Miete im Falle eines Lockdown über das Rechtsinstitut "Störung der Geschäftsgrundlage" rechtlich möglich und durchsetzbar ist, wird am Ende der Bundesgerichtshof zu entscheiden haben. Bis es soweit ist, werden noch viele divergierende Entscheidungen gefällt werden.
Eine gewisse Tendenz ist in den Entscheidungen über eine Anpassung der Miete, wie in dem Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main und dem Urteil des Landgerichts München I vom 05.10.2020, allerdings zu erkennen: Das Landgericht Frankfurt am Main hat die Klage nur deshalb abgewiesen, weil es sich bei der Mieterin um eine große Filialistin gehandelt hat und die Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete zumutbar war. Wäre dies anders und Mieter wäre beispielsweise ein Einzelkaufmann, so kann eine Entscheidung des Gerichts durchaus zu Gunsten des Mieters ausgehen. So auch die Argumentation des Landgericht München I. Maßgeblich bleibt also immer eine Abwägung im Einzelfall.